ostraka
WOZ-WAARDE EN KAPITALISATIEFACTOR

7

mrt

Voor de vaststelling van de WOZ-waarde van zakelijk vastgoed bestaan verschillende waarderingsmethoden, waaronder de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Deze methode wordt gebruikt bij courante bedrijfspanden, zoals kantoren en winkels. De WOZ-waarde wordt dan bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor.

Wat is de kapitalisatiefactor? Welke aspecten hebben invloed op de hoogte van de kapitalisatiefactor? Hoe wordt de kapitalisatiefactor in de praktijk bepaald? In dit artikel wordt onder andere daarop verder ingegaan.

WAT IS DE KAPITALISATIEFACTOR?

Kort weergegeven is de kapitalisatiefactor de koopsom van een bedrijfspand gedeeld door de jaarhuur.

De kapitalisatiefactor geeft weer het aantal keer de jaarhuur van een bedrijfspand dat men bij koop is bereid te betalen. De kapitalisatiefactor wordt berekend door de koopsom van een bedrijfspand (exclusief kosten koper) te delen door de jaarhuur. Bijvoorbeeld bij een bedrijfspand met een waarde van € 475.000 en een jaarhuur van € 51.000 bedraagt de kapitalisatiefactor 9,31.

Betreffende de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 is bepalend de kapitalisatiefactor naar de waardepeildatum 1 januari 2016.

WELKE ASPECTEN HEBBEN INVLOED OP DE KAPITALISATIEFACTOR?

Een makkelijk verkoopbaar bedrijfspand met weinig risico is veel geld waard. Bij verkoop van zo’n bedrijfspand wil de verkoper een groot aantal malen de jaarhuur ontvangen. Van een makkelijk verkoopbaar bedrijfspand met weinig risico zal de kapitalisatiefactor dus hoger liggen dan van een moeilijker te verkopen bedrijfspand met meer risico.

De kapitalisatiefactor wordt beïnvloed door onder meer de rentestand, een risico-opslagpercentage (de opslag geeft de invloed weer van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed), de exploitatiekosten (zoals onderhoudskosten, vaste lasten en beheerskosten) en het leegstandsrisico van het type object.

Hogere onderhoudskosten leiden tot een lagere kapitalisatiefactor. De onderhoudskosten worden uitgedrukt in een percentage van de herbouwwaarde.

Hogere vaste lasten (verzekeringen en periodieke eigenaarsbelastingen) leiden tot een lagere kapitalisatiefactor. De vaste lasten worden uitgedrukt in een percentage van de herbouwwaarde.

Hogere beheerskosten leiden tot een lagere kapitalisatiefactor. De beheerskosten worden uitgedrukt in een percentage van de huurwaarde.

Een hoog leegstandsrisico leidt tot een lagere kapitalisatiefactor. Het leegstandspercentage wordt afgeleid van de gemiddelde leegstandsperiode in de buurt van vergelijkbare panden. Het leegstandspercentage wordt uitgedrukt in een percentage van de huurwaarde. Het percentage wordt berekend door het aantal maanden van de gemiddelde leegstand over een bepaalde periode te delen door de lengte van die periode.

Gerealiseerd moet worden dat bij het bepalen van de WOZ-waarde bepaalde marktaspecten effect hebben op zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor. Bijvoorbeeld een goede locatie heeft effect op de huurwaarde, maar heeft via een lagere kans op leegstand ook effect op de kapitalisatiefactor. Een ander voorbeeld is dat een verhoogd risico op leegstand de huurprijs kan drukken, maar ook een effect heeft op de kapitalisatiefactor.

HOE WORDT DE KAPITALISATIEFACTOR IN DE PRAKTIJK BEPAALD?

In de praktijk wordt de kapitalisatiefactor op verschillende manieren bepaald. Hieronder worden de diverse methoden beschreven. Uit het WOZ-taxatieverslag is niet op te maken op welke manier de kapitalisatiefactor is bepaald.

Als van hetzelfde bedrijfspand tegelijkertijd een verkoopprijs (vrij van huur) en huurprijs van rond de waardepeildatum beschikbaar is, dan kan de kapitalisatiefactor op grond daarvan worden berekend.

Als bij een bedrijfspand wel een verkoopprijs beschikbaar is maar geen huurprijs beschikbaar is, dan wordt de kapitalisatiefactor bepaald met behulp van een door de taxateur geschatte huurwaarde op basis van voor vergelijkbare panden gerealiseerde huren. De verkoopsom wordt dan gedeeld door die geschatte huurwaarde om zo de kapitalisatiefactor te bepalen.

Meestal is bij een bedrijfspand geen verkoopprijs beschikbaar. De WOZ-waarde wordt dan bepaald door de (geschatte) huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor die is afgeleid van een vergelijkbaar pand dat wel is verkocht (vrij van huur). Door de gemeente moet aannemelijk worden gemaakt dat de aldus bepaalde kapitalisatiefactor voldoende vergelijkbaar is (Hof Amsterdam 29 mei 2000).

Soms wordt niet gewerkt met de verkoopprijs van vergelijkbare panden, maar wordt de kapitalisatiefactor afgeleid van de getaxeerde waarden van referentiepanden. De getaxeerde waarde wordt dan gedeeld door de gerealiseerde huurprijs. Bij deze methode is de kans groot dat de gemeente niet voldoende aannemelijk kan maken dat de berekende kapitalisatiefactor voldoende met de markt overeenkomt (Hof Arnhem 3 juli 2012).

Een andere methode om de kapitalisatiefactor te bepalen is een bottom-up berekening op basis van het rendement, de exploitatiekosten, het leegstandsrisico, etc. De daarbij gehanteerde uitgangspunten moeten door de gemeentelijke taxateur worden onderbouwd (Hof Amsterdam 5 maart 2004 en Hof Den Haag 15 juli 2008).

Uitgangspunt van de bottum-up berekening is het netto-aanvangsrendement, bestaande uit de som van het risicovrije rendement (rendement op tienjarige staatsleningen op de waardepeildatum) en een risico-opslag omdat vastgoedbeleggingen een hoger risico hebben dan staatsleningen. Omdat de gemeente bij de bepaling van de WOZ-waarde rekent met brutohuurwaarden moet het netto-aanvangsrendement worden herrekend naar de brutokapitalisatiefactor. Bij die herrekening wordt rekening gehouden met:

  • onderhoudskosten (het gaat om de instandhoudingskosten, niet om groot onderhoud of achterstallig onderhoud want dat zijn correctieposten op de berekende waarde);
  • vaste lasten (verzekeringen en periodieke eigenaarsbelastingen);
  • beheerskosten (vergoeding van een professionele vastgoedbeheerder voor het beheren van bedrijfspanden, niet zijnde servicekosten);
  • leegstandsrisico (uitgedrukt in het aantal maanden leegstand tijdens een bepaalde periode);
  • huurverliezen (als door de verhuurder een incentive is gegeven).

Tot slot moet daarop een correctie voor kosten koper worden toegepast, omdat de notariskosten, makelaarskosten en overdrachtsbelasting of BTW geen onderdeel uitmaken van de WOZ-waarde.

OP WELKE VERGELIJKBARE PANDEN IS DE KAPITALISATIEFACTOR GEBASEERD?

Als de kapitalisatiefactor niet is bepaald via de koop- en huurprijs van het pand zelf, dan is de toegepaste kapitalisatiefactor afgeleid van andere panden.

Op het WOZ-taxatieverslag staat wel de toegepaste kapitalisatiefactor, maar meestal wordt door de gemeente niet toegelicht van welke vergelijkbare panden die kapitalisatiefactor is gebaseerd. Op basis van het taxatieverslag is dus niet te beoordelen of die andere panden daadwerkelijk voldoende vergelijkbaar zijn.

In het kader van een bezwaarprocedure kunt u betreffende uw bedrijfspand wel opvragen welke vergelijkbare panden de gemeentelijke taxateur heeft gehanteerd (Hof Den Bosch 19 juni 2014).

HEEFT EEN WOZ-OBJECT ÉÉN KAPITALISATIEFACTOR?

Op het taxatieverslag staan meestal voor de verschillende onderdelen van een bedrijfspand verschillende huurwaarden vermeld. Bij de kapitalisatiefactor is echter gebruikelijk dat voor alle onderdelen van het bedrijfspand dezelfde kapitalisatiefactor wordt gehanteerd.

Beoordeeld moet echter worden of de verschillende onderdelen van een bedrijfspand een vergelijkbare risico-opslag hebben en of de onderhoudslasten, de vaste lasten, de beheerskosten en het leegstandsrisico vergelijkbaar zijn. Als dat niet het geval is, dan is het niet zonder meer juist om voor alle onderdelen dezelfde kapitalisatiefactor te hanteren.

Als er binnen een bedrijfsruimte meerdere onderdelen zijn die relatief belangrijk zijn, dan is het maar de vraag of het juist is om te werken met één kapitalisatiefactor. Bijvoorbeeld bij een magazijn waarbij een grote toonzaal aanwezig is, ligt het werken met één kapitalisatiefactor immers minder voor de hand dan bij een opslag waarbij tevens een kleine kantoorruimte aanwezig is.

HUURWAARDEKAPITALISATIEMETHODE

Voor de bepaling van de WOZ-waarde van bedrijfspanden bestaan een aantal methoden. Eén daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode wordt gebruikt bij courante bedrijfspanden zoals kantoren en winkels. De gebruiker van dit soort panden is meestal een huurder, waardoor er sprake is van een markt voornamelijk bestaande uit verhuurtransacties.

Bij een waardebepaling via de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de WOZ-waarde bepaald door de bruto huurwaarde (zonder aftrek van kosten want die komen tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor) op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De gehanteerde bruto huurwaarde en de kapitalisatiefactor moeten door de gemeentelijke taxateur worden onderbouwd.

Als bruto huurwaarde kan worden gehanteerd de jaarhuur van het betreffende pand, mits die huurprijs marktconform is en rond de waardepeildatum is overeengekomen. Als de eigen huurprijs niet aan die voorwaarden voldoet, dan kan de jaarhuur worden geïndexeerd naar het prijspeil op de waardepeildatum of kan door de gemeentelijke taxateur een huurwaarde worden gehanteerd die is afgeleid van de huurprijzen van andere objecten waarvan rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Van belang is in dat geval om te beoordelen of die andere objecten voldoende vergelijkbaar zijn.

Meer informatie over de huurwaardekapitalisatiefactor vindt u in de landelijke taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie ten behoeve van de WOZ-waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017. Die kunt u hier raadplegen.

VERBAND TUSSEN KAPITALISATIEFACTOR EN BAR

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is het omgekeerde van de kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor kunt u berekenen door 100 te delen door het BAR. Bijvoorbeeld een BAR van 8,00 procent resulteert in een kapitalisatiefactor van 12,50.

Het BAR is het percentage dat wordt berekend door de jaarhuur in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering (koopsom plus kosten koper plus overige kosten). Bijvoorbeeld bij een jaarhuur van € 40.000 en een investering van € 425.000 is het BAR 9,41 procent.

In het kader van de Wet WOZ is wel van belang dat het BAR wordt gebruikt om de waarde voor de eigenaar/gebruiker te bepalen en niet om de beleggingswaarde voor de belegger/eigenaar te bepalen. De waarde voor de belegger/eigenaar wordt voornamelijk bepaald door de huur die door de huurder wordt betaald. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt er echter vanuit gegaan dat de verkoop vrij van huur plaatsvindt en pas daarna wordt verhuurd waardoor de huurprijs aansluit op het actuele marktniveau.

MEER WETEN?

De kapitalisatiefactor is van groot belang voor de hoogte van de WOZ-waarde van uw bedrijfspand. Wilt u bezwaar maken tegen de nieuwe WOZ-waarde? Neem vrijblijvend contact op met Ostraka belastingadviseurs.

Auteur: mr. drs. J.C. (Hans) Scherff, laatst bijgewerkt 15 december 2016.

<< terug naar het nieuwsoverzicht


Interessant artikel? Deel dit dan via:


Ostraka belastingadviseurs BV  •  Postbus 44   •   4284 ZG   RIJSWIJK N-Br.   •   T 0183-76 05 22    •  info@ostraka.nl