ostraka
AMBTSHALVE VERMINDERING (VERLAGING) VAN DE WOZ-WAARDE

14

mei

WAT IS AMBTSHALVE VERMINDERING VAN DE WOZ-WAARDE?

Ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde is het door de heffingsambtenaar van de gemeente verlagen van een onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarde die achteraf gezien te hoog blijkt te zijn. Een WOZ-waarde is onherroepelijk komen vast te staan als de termijnen voor het instellen van bezwaar tegen de WOZ-beschikking of beroep tegen de uitspraak op bezwaar ongebruikt zijn verlopen. In bepaalde gevallen kunt u een verzoek doen tot ambtshalve vermindering en is het dan alsnog mogelijk om de WOZ-waarde te verlagen.

WELKE MOGELIJKHEDEN VAN AMBTSHALVE VERMINDERING ZIJN ER?

In het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken zijn opgenomen de volgende twee mogelijkheden van ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde:

  • buiten de bezwaarbehandeling wordt geconstateerd dat er bij de vaststelling van de waarde een fout is gemaakt en dat de WOZ-waarde ten minste 20 procent en tevens meer dan € 5.000 te hoog is vastgesteld (artikel 2, variant 1);
  • een eigenaar of gebruiker heeft in bezwaar gelijk gekregen en om de WOZ-waarde van hetzelfde WOZ-object voor alle eigenaren en gebruikers voor dezelfde periode gelijk te houden worden de andere WOZ-beschikkingen ook verlaagd (artikel 3, variant 2).

VARIANT 1: VERLAGING VAN EEN TE HOGE WOZ-WAARDE

Voor deze ambtshalve waardevermindering geldt als eis dat moet blijken dat:

  • de WOZ-waarde ten minste 20 procent te hoog is vastgesteld; en
  • de waardevermindering ten minste € 5.000 is.

Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als naar aanleiding van een bezwaarschrift de WOZ-waarde over een bepaald jaar aanzienlijk is gedaald, waaruit volgt dat de WOZ-waarde ook over eerdere jaren te hoog is geweest. Een andere mogelijkheid is dat bij een identiek pand in de straat naar aanleiding van een bezwaarschrift de WOZ-waarde is verlaagd, waaruit volgt dat ook de WOZ-waarde van soortgelijke panden te hoog is vastgesteld. In dit soort gevallen is het mogelijk dat een onherroepelijk vaststaande waarde toch alsnog ambtshalve wordt verlaagd.

BINNEN WELKE TERMIJN KAN ER AANSPRAAK OP WORDEN GEMAAKT?

Het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ stelt dat deze ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar wordt verleend als binnen een periode van vijf jaar na het nemen van de WOZ-beschikking blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is. Bepalend is dus de dagtekening van de WOZ-beschikking, op dat moment start de periode van vijf jaar. In de praktijk komt dit er meestal op neer dat slechts voor vier belastingjaren een vermindering wordt verleend. Als bijvoorbeeld in de zomer van 2015 de WOZ-waarde van dat jaar aanzienlijk wordt verminderd, dan is voor de WOZ-beschikking 2010 met een dagtekening van 26 februari 2010 de vijfjaarstermijn immers als verstreken.

Als de termijn van vijf jaar is verstreken dan is daarmee overigens niet uitgesloten dat de WOZ-waarde toch ambtshalve wordt verlaagd door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft de bevoegdheid om een ambtshalve vermindering te weigeren als de termijn van vijf jaar is verstreken, maar die weigering is geen plicht en de heffingsambtenaar kan een ambtshalve vermindering toch verlenen (G.J. van Leijenhorst, Wet waardering onroerende zaken en daarmee samenhangende gemeentelijke belastingen, Kluwer, 2013, p. 413).

GAAT HET OM EEN BEVOEGDHEID OF EEN VERPLICHTING?

Als aan de voorwaarden voor een ambtshalve vermindering is voldaan, dan moet de gemeente de WOZ-waarde verlagen. Het gaat hier niet slechts om een bevoegdheid van de heffingsambtenaar. De ambtshalve verlaging is een verplichting voor de heffingsambtenaar.

Artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken schrijft de heffingsambtenaar immers dwingend voor de waarde van een onroerende zaak ambtshalve te verminderen indien blijkt dat de WOZ-waarde daarvan tot een te hoog bedrag is vastgesteld (Hof Den Haag 31 december 2013).

IN WELKE GEVALLEN VINDT EEN AMBTSHALVE BEOORDELING PLAATS?

Een beoordeling ten behoeve van een eventuele ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde kan aan de orde komen:

  • op eigen initiatief van de heffingsambtenaar;
  • als reactie op een niet-ontvankelijk bezwaar;
  • als antwoord op een verzoek van de belanghebbende.

Bij het eerste geval kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de mogelijkheid dat bij een identiek pand in de straat de WOZ-waarde is verlaagd naar aanleiding van een bezwaarschrift. Als daarbij blijkt dat ook de waarde voor de andere panden te hoog is vastgesteld, dan kan de WOZ-waarde van de andere panden ambtshalve ook worden verlaagd, ondanks dat daartegen geen bezwaar was gemaakt.

In het tweede geval kan de ambtshalve beoordeling aan de orde komen naar aanleiding van een bezwaarschrift dat niet aan de formele eisen voldoet en daarom wordt afgewezen zonder dat het bezwaar inhoudelijk wordt beoordeeld. In zulke gevallen behoort de heffingsambtenaar het bezwaar tevens aan te merken als een verzoek om ambtshalve vermindering (Hof Arnhem 21 januari 2009).

De derde mogelijkheid is dat de belanghebbende een verzoek indient voor een ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde. Zo地 verzoek om een ambtshalve verlaging kan zich in meerdere situaties voordoen:

  • Het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat de gemeente de WOZ-waarde zo spoedig mogelijk zelf verlaagt als blijkt dat aan de voorwaarden voor ambtshalve vermindering is voldaan. In de praktijk blijkt dat niet altijd door de gemeente zelfstandig te worden opgepakt. Het is dus verstandig om zelf tijdig een verzoek in te dienen om toepassing van de ambtshalve vermindering in te dienen bij de heffingsambtenaar.
  • Een andere situatie is dat de heffingsambtenaar nog niet bekend is met de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de WOZ-waarde te hoog is. In zo地 geval zal in het verzoek om ambtshalve vermindering de feiten en omstandigheden moeten worden genoemd en moet worden gemotiveerd dat aan de voorwaarden van het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ is voldaan.

BINNEN WELKE TERMIJN MOET WORDEN BESLIST OP EEN VERZOEK?

De heffingsambtenaar moet een besluit nemen binnen een redelijke termijn na ontvangst van het verzoek om een ambtshalve vermindering. Die redelijke termijn is in ieder geval verstreken als de heffingsambtenaar niet binnen acht weken een beschikking heeft genomen (artikel 4:13, lid 2, Awb).

WAT ALS NIET TIJDIG WORDT BESLIST OP HET VERZOEK?

Als niet tijdig een beschikking wordt genomen op het verzoek om ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde, dan staat tegen het uitblijven van die beschikking geen bezwaar of beroep open bij de belastingrechter of bestuursrechter. Belanghebbende kan in zo地 geval wel een vordering instellen bij de burgerlijke rechter (Hof Arnhem-Leeuwarden 30 september 2014).

Overigens heeft het niet tijdig nemen van de beschikking tot ambtshalve verlaging mogelijk tot gevolg dat de gemeente een dwangsom is verschuldigd (Hof Den Haag is echter van mening dat dit niet mogelijk is, Hof Den Haag 9 juni 2015). Een verdere uitleg over deze dwangsommogelijkheid bij niet tijdig beslissen is te vinden op de website van de Rijksoverheid, waar ook een modelformulier is opgenomen.

BEKENDMAKING VAN HET BESLUIT OVER DE AMBTSHALVE VERMINDERING

De beschikking met de ambtshalve verlaging wordt op grond van artikel 29 Wet WOZ bekend gemaakt aan de belanghebbende(n). Daarnaast wordt van de ambtshalve vermindering mededeling gedaan aan de bestuursorganen (zoals waterschap en Belastingdienst) die het WOZ-waardegegeven gebruiken.

Als er een verzoek is ingediend voor een ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde, dan moet ook bij een afwijzing van dat verzoek die beslissing worden bekendgemaakt. Een afwijzing van een aanvraag om een beschikking is immers ook een besluit in de zin van de Awb (artikel 1:3, lid 2, Awb).

ALS U HET NIET EENS BENT MET DE AMBTSHALVE VERMINDERING

Het ambtshalve besluit om de WOZ-waarde te verlagen, of de afwijzing van het verzoek, is een beschikking. Daartegen kan echter vanwege het gesloten stelsel van rechtsmiddelen in het belastingrecht geen bezwaar worden gemaakt bij de heffingsambtenaar of beroep worden ingesteld bij de bestuursrechter/belastingrechter (Rechtbank Leeuwarden 13 januari 2009).

Aangezien een onterechte weigering om een ambtshalve vermindering te nemen een onrechtmatige daad is, kan op die grond wel een vordering worden ingesteld bij de burgerlijke rechter (Rechtbank Rotterdam 7 maart 2013).

Een weigering om de WOZ-waarde ambtshalve te verminderen kan ook worden voorgelegd aan de (Nationale) ombudsman. Zie bijvoorbeeld de zaak tegen de gemeente Elburg. Daarbij moet wel in gedachten worden gehouden dat zo地 procedure hoogstens een positieve aanbeveling van de (Nationale) ombudsman oplevert. De heffingsambtenaar is niet verplicht om een aanbeveling van de (Nationale) ombudsman op te volgen.

WAT ALS HET WAARDEVERSCHIL MINDER IS DAN 20 PROCENT?

Als niet voldaan wordt aan de 20-procentnorm dan is daarmee niet uitgesloten dat een te hoge WOZ-waarde toch ambtshalve wordt verminderd. Een voorbeeld waarin de gemeente de WOZ-waarde verlaagt ondanks niet voldaan is aan de 20-procentnorm is weergegeven in Hof Amsterdam 1 juli 2003.

Hof Den Haag oordeelde dat geen rechtsregel eraan in de weg staat om in andere situaties dan in artikel 2 Uitvoeringsbesluit Wet WOZ genoemd, over te gaan tot ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Volgens het hof is onjuist het standpunt van de heffingsambtenaar dat hij niet de bevoegdheid heeft om tot ambtshalve verlaging over te gaan in andere situaties (Hof Den Haag 31 december 2013). Het daartegen door de gemeente ingestelde (cassatieberoep is door de Hoge Raad afgewezen Hoge Raad 14 november 2014).

Ook Hof Amsterdam heeft geoordeeld over de weigering van de heffingsambtenaar om een ambtshalve vermindering toe te passen als het waardeverschil kleiner is dan 20 procent. Het hof oordeelde dat het in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur om een WOZ-beschikking te handhaven die door een fout van de gemeente een te hoge waarde aangeeft. Artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken is geschreven om de rechtszekerheid te waarborgen, volgens het Hof valt niet in te zien dat een uitwerking van dat beginsel zou moeten beletten dat de heffingsambtenaar een door hem gemaakte en als zodanig erkende fout herstelt. Volgens het hof moet het er daarom voor worden gehouden dat artikel 2 Uitvoeringsbesluit Wet WOZ niet voor zo地 geval is geschreven (Hof Amsterdam 11 februari 2004).

Van Leijenhorst stelt dat de 20-procentnorm niet een verbod voor de gemeente inhoudt om een WOZ-waarde te verlagen als die vermindering niet aan de 20 procent voldoet. Hij wijst erop dat een bestuursorgaan bevoegd is om een besluit ten gunste van de belanghebbende aan te passen, hetgeen bij een WOZ-beschikking betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde altijd mag verminderen. Dat de heffingsambtenaar een vermindering mag weigeren, betekent volgens hem niet dat de heffingsambtenaar die moet weigeren (G.J. van Leijenhorst, Wet waardering onroerende zaken en daarmee samenhangende gemeentelijke belastingen, Kluwer, 2013, p. 413).

Overigens staat de mogelijkheid om ambtshalve verlaging van de WOZ-waarde te verlenen los van de mogelijkheid om een aanslag onroerendezaakbelasting ambtshalve te verminderen op grond van artikel 65, lid 1, eerste volzin, AWR (Stb. 2007, nr. 258, p. 6 en Hof Arnhem 29 december 2011). Artikel 65, lid 1, eerste volzin, AWR bepaalt dat een onjuiste belastingaanslag door de heffingsambtenaar ambtshalve kan worden verminderd. Bij een gehandhaafde WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar wel de bevoegdheid om de bij de aanslag OZB gehanteerde heffingsmaatstaf ambtshalve te verlagen (M.P. van der Burg e.a., Compendium gemeentelijke belastingen en de Wet WOZ, Kluwer, 2013, p. 197). Zo地 verlaging werkt echter niet verplicht door naar de aanslagen van het waterschap en de Belastingdienst.

Een geheel andere weg om een onherroepelijk vaststaande WOZ-waarde alsnog verlaagd te krijgen is het aanvragen van een WOZ-beschikking op naam van een medebelanghebbende die nog geen WOZ-beschikking heeft ontvangen (bijvoorbeeld een echtgenoot of fiscale partner, Hoge Raad 19 juni 2015). Op grond van artikel 28 Wet waardering onroerende zaken kan voor het lopende en het voorgaande kalenderjaar door een medebelanghebbende die zelf nog geen WOZ-beschikking had ontvangen alsnog worden verzocht om een WOZ-beschikking op eigen naam (bijvoorbeeld in 2015 kan dus worden verzocht om een WOZ-beschikking 2014 of 2015). Tegen die nieuwe WOZ-beschikking staat de normale mogelijkheid van bezwaar open. Als naar aanleiding van een bezwaar van deze medebelanghebbende de WOZ-waarde alsnog wordt verlaagd, dan werkt dat ook door naar de andere beschikkingen ter zake van hetzelfde object.

VARIANT 2: VERMINDERING VOOR ANDERE BELANGHEBBENDE(N)

Als er meerdere belanghebbenden zijn die een WOZ-beschikking hebben gekregen voor hetzelfde object, dan werkt een verlaging van de WOZ-waarde die door een belanghebbende wordt gerealiseerd ook door naar de WOZ-beschikkingen van de andere belanghebbenden.

  • Als bijvoorbeeld de eigenaar van een bedrijfspand succesvol bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van de WOZ-waarde, dan werkt die verlaging ook door naar de WOZ-beschikking van de gebruiker, ondanks dat hij zelf geen bezwaarschrift heeft ingediend.
  • Een ander voorbeeld is als meerdere eigenaren van een woning ieder een WOZ-beschikking hebben ontvangen en niet iedereen zelf bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Als een van de eigenaren van de woning succesvol bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van de waarde, dan werkt die verlaging ook door naar de WOZ-beschikkingen van de andere eigenaren, ondanks dat zij niet zelf een bezwaarschrift hebben ingediend.

In zulke situaties wordt de waardevermindering door de heffingsambtenaar tegelijk ambtshalve toegekend aan alle andere belanghebbenden. Deze regeling is bedoeld om de WOZ-waarde van een object gelijk te houden voor alle belanghebbenden.

Deze ambtshalve vermindering wordt door de heffingsambtenaar verleend bij beschikking. Tegen deze beschikking kan echter geen bezwaar worden gemaakt bij de heffingsambtenaar of beroep worden ingesteld bij de bestuursrechter of belastingrechter. Als getwijfeld wordt aan de WOZ-waarde is het dus altijd verstandig om zelf bezwaar te maken en niet af te wachten of door een andere belanghebbende succesvol bezwaar wordt gemaakt.

De beschikking met de ambtshalve vermindering wordt op grond van artikel 29 Wet waardering onroerende zaken bekend gemaakt aan de belanghebbende(n). Daarnaast wordt van de ambtshalve verlaging mededeling gedaan aan de bestuursorganen (zoals waterschap en Belastingdienst) die het WOZ-waardegegeven gebruiken.

VERMINDERING VAN OP DE WOZ-WAARDE GEBASEERDE AANSLAGEN

Als een WOZ-waarde ambtshalve is verminderd en daardoor een aanslag OZB, watersysteemheffing, inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, erfbelasting of schenkbelasting te hoog is vastgesteld, dan wordt op grond van artikel 18a AWR de betreffende aanslag verminderd door de heffingsambtenaar van de gemeente of het waterschap, c.q. de inspecteur van de Belastingdienst.

Deze vermindering moet worden verleend binnen acht weken na het tijdstip waarop de beschikking of uitspraak betreffende de vermindering van de WOZ-waarde onherroepelijk is geworden.

Voor deze vermindering van de aanslag geldt geen maximumtermijn waarna de vermindering van de aanslag niet meer wordt verleend. Eventueel beleid dat een aanslag slechts maximaal drie of vijf jaar terug ambtshalve wordt verlaagd, is niet geldig. Artikel 18a AWR is immers dwingend voorgeschreven, de heffingsambtenaar heeft op dit punt geen ruimte om eigen (in de tijd) beperkend beleid te hanteren. Een verlaging van de WOZ-waarde moet altijd worden doorvertaald naar de aanslagen die daarop zijn gebaseerd.

Tegen een dergelijke vermindering van een aanslag kan bezwaar worden gemaakt. Een onjuiste vertaling van de verlaging van de WOZ-waarde naar een verlaging van de betreffende aanslag kan dus via bezwaar en beroep worden aangevochten.

MEER WETEN OVER AMBTSHALVE VERMINDERING WOZ-WAARDE?

Wilt u meer weten over de mogelijkheden van een ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde in uw situatie? Neem vrijblijvend contact op met Ostraka belastingadviseurs. Wij zijn gespecialiseerd in de Wet WOZ en daarmee samenhangende belastingen.

VINDT U DIT ARTIKEL INTERESSANT?

Als u dit artikel interessant vindt, dan waarderen wij het als u de moeite wilt nemen om dit artikel te delen via onderstaande knoppen.

Auteur: mr. drs. J.C. (Hans) Scherff, laatst bijgewerkt: 22 juni 2015.

<< terug naar nieuws


 

Ostraka belastingadviseurs BV    Postbus 44     4284 ZG   RIJSWIJK N-Br.     T 0183-76 05 22     info@ostraka.nl