ostraka
ostraka
ostraka
WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN (WOZ) EN ONROERENDEZAAKBELASTING (OZB)

WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

De WOZ-waarde van uw pand wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente of het belastingsamenwerkingsverband zoals SVHW, BSR, BSOB of BWB. Deze WOZ-beschikking staat meestal als aparte regel op het gemeentelijke aanslagbiljet vermeld. De vastgestelde WOZ-waarde wordt door de gemeente gebruikt voor de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB). Daarnaast wordt de WOZ-waarde door het waterschap gehanteerd bij de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Tevens kan de WOZ-waarde van belang zijn voor de afschrijvingsmogelijkheden op het pand en dus voor de fiscale winst van uw onderneming.

Doordat de WOZ-waarde voor meerdere heffingen wordt gebruikt, kan het lonen om de WOZ-waarde kritisch te bekijken. Naast lagere aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd, geeft een lagere WOZ-waarde ook de mogelijkheid voor een hogere afschrijving in het kader van de inkomstenbelasting/vennootschapsbelasting (de bodemwaarde voor de afschrijving is namelijk gekoppeld aan de WOZ-waarde).

WOZ-Waarderingsmethoden

De WOZ-waarde wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer of, als dat hoger is, de gecorrigeerde vervangingswaarde. Via welke methode de waarde wordt bepaald is afhankelijk van het soort object.

Bedrijfspanden

De waarde in het economische verkeer van bedrijfspanden wordt meestal bepaald via de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. De bruto huurwaarde wordt daarbij vermenigvuldigd (gekapitaliseerd) met de kapitalisatiefactor. De bruto huurwaarde wordt vastgesteld op basis van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare panden. De kapitalisatiefactor wordt bepaald aan de hand van specifiek voor het object geldende factoren, zoals de onderhoudstoestand, het leegstandsrisico, de kosten van het beheer, de lasten die op het object drukken en het bruto- en nettorendement. Ostraka belastingadviseurs kan voor u toetsen of de WOZ-waarde van uw pand redelijk is vastgesteld. Indien nodig zorgen wij er via een bezwaarschrift voor dat de WOZ-waarde naar beneden wordt bijgesteld en u niet teveel belasting betaalt.

Incourante zaken

Van incourante zaken wordt in de praktijk de WOZ-waarde bepaald door een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Bij deze methode wordt de waarde van de opstal bepaald op de kosten van herbouw, gecorrigeerd met een factor voor de technische veroudering gedurende de gebruiksduur en een factor voor de functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Ostraka belastingadviseurs kan voor u beoordelen of de gemeente met deze factoren in uw geval voldoende rekening heeft gehouden en indien nodig voor u een bezwaarschrift indienen.

Agrarische objecten

Van agrarische objecten wordt de waarde in het economische verkeer bepaald op basis van kengetallen per deelobject, waaruit afhankelijk van het bouwjaar, het gebruikte materiaal en de grootte een standaardbedrag per m2 of m3 volgt. Als de kwaliteit, onderhoudstoestand of doelmatigheid minder zijn dan gemiddeld, of als het deelobject groter is dan normaliter, kan het hanteren van een standaardbedrag tot een te hoge WOZ-waarde leiden. Wij kunnen dit voor u beoordelen en eventueel voor u een bezwaarschrift indienen.


WOZ-WAARDE BEDRIJFSPAND TE HOOG?

Als u van mening bent dat de WOZ-waarde van uw pand te hoog is vastgesteld, dan kan Ostraka belastingadviseurs dit voor u beoordelen en eventueel voor u een bezwaarschrift indienen.

CONTROLE WOZ-OBJECTKENMERKEN

De WOZ-waardering van uw pand wordt grotendeels geautomatiseerd uitgevoerd op basis van de in het gemeentelijke bestand aanwezige kenmerken. Het is van groot belang dat deze kenmerken juist geregistreerd zijn. Een verkeerde omschrijving van de functie van een ruimte, de vermelding van een onjuiste oppervlakte of een verkeerde melding van het bouwjaar kunnen allemaal van invloed zijn op de WOZ-waarde. Wij kunnen dit voor u controleren en eventueel bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking en de opgelegde aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd.

UITZONDERINGEN WET WOZ

De Wet WOZ kent voor sommige situaties uitzonderingen, waardoor onderdelen van het object vrijgesteld kunnen zijn van de waardering. Gemeenten gaan daar niet altijd juist mee om en gaan er vanuit dat u mondig genoeg bent om via een bezwaar de gemeente op uw rechten te wijzen. Als voorbeeld kan de werktuigenvrijstelling worden genoemd. Een te lage vrijstelling kan betekenen dat u jaarlijks te veel OZB betaalt. Wij kunnen dit voor u beoordelen en eventueel voor u een bezwaarschrift indienen.

UITZONDERINGEN ONROERENDEZAAKBELASTING

Voor een niet-woning betaalt u aan de gemeente als eigenaar en/of als gebruiker OZB. Als heffingsmaatstaf wordt de door de gemeente in de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehanteerd. Daarop bestaan diverse uitzonderingen. Zo zijn in de Gemeentewet voor de onroerendezaakbelastingen meer zaken van de belastingheffing vrijgesteld dan voor de waardering in het kader van de Wet WOZ zijn uitgezonderd. De Gemeentewet noemt enkele verplichte vrijstellingen, maar biedt aan gemeenten ook de mogelijkheid om in de onroerendezaakbelastingverordening facultatieve vrijstellingen op te nemen. Daarom dient de heffingsgrondslag voor de aanslagen onroerendezaakbelastingen in bepaalde gevallen lager te zijn dan de in de WOZ-beschikking vastgestelde waarde. Wij kunnen dit voor u beoordelen en eventueel voor u een bezwaarschrift indienen.

OZB TARIEF WONING OF NIET-WONING?

Sommige onroerende zaken zijn maar gedeeltelijk in gebruik voor uw bedrijf. Als de waarde van de delen die u voor bewoning gebruikt meer dan 70% van de totale waarde bedraagt, wordt het hele pand voor het toe te passen OZB-tarief gezien als een woning. Het eigenarentarief is dan aanmerkelijk lager dan als het pand als niet-woning wordt gekwalificeerd. Daarbij komt dat voor zo’n pand geen onroerendezaakbelasting gebruik hoeft te worden betaald. Als de gemeente de kwalificatie van uw pand onjuist heeft uitgevoerd dan betaalt u vaak 2 à 3 keer te veel OZB. Ostraka belastingadviseurs kan dit voor u beoordelen en eventueel voor u een bezwaarschrift indienen.

WOONDELEN IN GEMENGD WOON- EN BEDRIJFSPAND?

Voor woningen is geen OZB gebruik verschuldigd. Voor de woondelen van een bedrijfspand waarin u tevens woont hoeft ook geen OZB gebruik te worden betaald. Het kan lonen om eens goed te bekijken of de gemeente de verschillende objectedelen verkeerd heeft gekwalificeerd en u ten onrechte te veel onroerendezaakbelasting betaalt. Wij kunnen dit voor u beoordelen en eventueel voor u een bezwaarschrift indienen tegen de aanslag OZB.

MEER WETEN? NEEM CONTACT OP

Speelt een van deze punten ook bij u en wilt u daarover meer weten? Neem contact op met Ostraka belastingadviseurs voor een vrijblijvende kennismaking.

 

Ostraka belastingadviseurs BV    Postbus 44     4284 ZG   RIJSWIJK N-Br.     T 0183-76 05 22     info@ostraka.nl