ostraka
ostraka
WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN (WOZ) EN ONROERENDEZAAKBELASTING (OZB)

WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN

Jaarlijks wordt de WOZ-waarde van uw woning vastgesteld door de gemeente of het belastingsamenwerkingsverband (zoals SVHW, BSR, BWB of BSOB) naar de waarde op het prijspeil van 1 januari van het voorgaande jaar. Meestal wordt deze WOZ-beschikking als aparte regel op het gemeentelijke aanslagbiljet vermeld. De gemeente gebruikt de vastgestelde WOZ-waarde voor de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB). Daarnaast gebruikt het waterschap de WOZ-waarde bij de aanslag watersysteemheffing gebouwd. De WOZ-waarde is ook van belang voor de aangifte inkomstenbelasting (eigenwoningforfait of box 3).

Aangezien de WOZ-waarde voor meerdere heffingen wordt gebruikt, is het raadzaam om de WOZ-beschikking kritisch te beoordelen. Behalve een lagere aanslag OZB en aanslag watersysteemheffing gebouwd, heeft een lagere WOZ-waarde ook voordelen bij de aangifte inkomstenbelasting.

WOZ-WAARDERINGSMETHODE WONINGEN

De WOZ-waarde van woningen wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer. Dit gebeurt door middel van vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Door het opvragen van het taxatieverslag bij de gemeente kunt u zien welke vergelijkingspanden de gemeente heeft gehanteerd. Let daarbij wel op dat de gemeente slechts drie vergelijkingspanden op het taxatieverslag vermeldt, terwijl bij de waardering meer verkopen zijn gebruikt dan alleen de drie verkopen die op het taxatieverslag staan vermeld.

Wij kunnen voor u toetsen of de WOZ-waarde van uw woning redelijk is vastgesteld. Indien de WOZ-waarde niet juist is vastgesteld zorgen wij er via een bezwaarschrift voor dat de WOZ-waarde naar beneden wordt bijgesteld en u niet te veel belasting betaalt.

VERGELIJKINGSPANDEN WEL VERGELIJKBAAR?

De WOZ-waarde wordt bepaald door middel van vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Vaak loont het om te beoordelen of die vergelijkingsobjecten daadwerkelijk vergelijkbaar zijn, het gaat erom dat de inhoud, oppervlakte, bouwjaar, etc. niet te veel verschillen van uw woning. Wij kunnen dit voor u beoordelen en eventueel bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking en de opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd.

CONTROLE WOZ-OBJECTKENMERKEN

In een gemeentelijk bestand zijn de kenmerken van uw woning vastgelegd. Op basis van deze gegevens wordt de WOZ-waardering van uw woning grotendeels geautomatiseerd uitgevoerd. Het is daarom van groot belang dat deze woningkenmerken juist zijn geregistreerd. Een verkeerde omschrijving van een bijgebouw, de vermelding van een onjuiste inhoud of een foute vermelding van het bouwjaar kunnen allemaal van invloed zijn op de WOZ-waarde. Wij kunnen voor u controleren of de juiste woningkenmerken zijn gebruikt. Indien nodig maken wij bezwaar tegen de WOZ-beschikking en de opgelegde aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd.

SECUNDAIRE OBJECTKENMERKEN

In het het gemeentelijke bestand zijn meer kenmerken van uw woning vastgelegd, die worden echter door de gemeente niet standaard op het taxatieverslag vermeld. Bij de WOZ-waardering van woningen behoort ook rekening te worden gehouden met de kwaliteit, onderhoudstoestand (binnen en buiten), uitstraling, doelmatigheid, het voorzieningenniveau en de ligging. Deze gegevens kunt u bij de gemeente opvragen zodat u kunt beoordelen of daarmee bij de WOZ-waardering van uw woning voldoende rekening is gehouden en of uw woning op deze punten niet te veel verschilt van de vergelijkingspanden.

 

WOZ-WAARDE VAN UW WONING TE HOOG?

Bent u van mening dat de WOZ-waarde van uw woning te hoog is vastgesteld? Wij kunnen dit voor u beoordelen en eventueel voor u een bezwaarschrift indienen bij de gemeente of het belastingsamenwerkingsverband (zoals SVHW, BSR, BWB of BSOB).

GRATIS VOORBEELD PRO-FORMA WOZ-BEZWAAR

Het is belangrijk om uw recht op bezwaar veilig te stellen door tijdig een zogenaamd ‘pro-forma bezwaarschrift’ in te dienen. Dit kunt u eventueel ook zelf doen. Via de volgende link kunt u een gratis voorbeeldbrief van een pro-forma bezwaarschrift tegen een WOZ-beschikking 2017 van SVHW downloaden: download hier een voorbeeld van een pro-forma bezwaarschrift WOZ-waarde (opent in WORD).

Wij kunnen het bezwaar vervolgens inhoudelijk voor u motiveren.

Let op dat u (pro-forma) bezwaar moet maken binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet gemeentelijke heffingen 2017.

UITZONDERINGEN WET WOZ

De Wet WOZ kent voor sommige situaties uitzonderingen. Hierdoor kunnen onderdelen van het object zijn vrijgesteld van de waardering. Gemeenten passen de vrijstellingen niet altijd juist toe. Een te lage vrijstelling kan betekenen dat u jaarlijks te veel OZB betaalt. Wij kunnen dit voor u beoordelen en indien nodig voor u een bezwaarschrift indienen.

MEER WETEN? VRAAG HET ONS

Speelt een van deze punten ook bij u en wilt u daarover meer weten? Neem voor een vrijblijvende kennismaking contact op met ons.

ONROERENDEZAAKBELASTING (OZB)

De onroerendezaakbelasting (OZB) is een belasting op onroerende zaken. Onroerende zaken zijn alle gebouwen en de grond waarop ze staan. Ook onbebouwde stukken grond en panden in aanbouw zijn onroerende zaken.

Er zijn twee soorten OZB: de eigenarenbelasting (voor woningen en niet-woningen) en de gebruikersbelasting (alleen voor niet-woningen).

De OZB wordt geheven naar percentage van de WOZ-waarde. De tarieven worden jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad. Meestal gelden er verschillende tarieven voor de eigenarenbelasting voor woningen, de eigenarenbelasting voor niet-woningen en de gebruikersbelasting.

Wel is het zo dat bij een verkoop meestal tussen de koper en verkoper wordt afgesproken dat de OZB-eigenarenbelasting door de notaris wordt verrekend tussen koper en verkoper. Dat doet er echter niet aan af dat de verkopende partij de aanslag onroerendezaakbelasting aan de gemeente moet betalen. De gemeenteraad is feitelijk vrij bij het bepalen van de jaarlijkse stijging van de OZB-tarieven. De regering heeft wel bepaald dat de stijging van de OZB-opbrengst van de gezamenlijke gemeenten onder een bepaalde macronorm moet blijven. Die macronorm wordt echter al enkele jaren achtereen overschreden, zonder dat de regering ingrijpt.

WONING VERKOCHT NA 1 JANUARI?

Wanneer u na 1 januari uw woning verkoopt, heeft dit geen invloed voor de OZB. De eigenaar op 1 januari is belastingplichtig en moet OZB betalen aan de gemeente. Dit is wettelijk zo geregeld. Het heeft dus geen zin daartegen bezwaar te maken.

 

Ostraka belastingadviseurs BV    Postbus 44     4284 ZG   RIJSWIJK N-Br.     T 0183-76 05 22    info@ostraka.nl